2020年下半年房地产关键词：分化！

文 / 李婧视觉 / 邹娜

2020年已经过半，有很多人最关注的还是2020年下半年楼市的走势。其实，2020年下半年楼市的关键词就是——“分化”——城市分化，产品分化，价格分化，企业分化……

从城市角度上看

未来房地产市场将强者愈强，弱者愈弱

这种分化，主要是指中国楼市的两级。发展好的城市吸附能力会越来越强，人口的流入又带来巨大的需求，从而拉动经济的增长，为这个城市的房地产市场带去可持续发展的动力。一如珠三角的深圳，长三角的杭州，虽然不可否认的是“炒房”成为了房价过快上涨的推手，以致于出台调控政策去稳房价，打击投机行为。但是也能从中读出城市的发展能力和价值。

反之，弱者越弱，一如鹤岗，二手房价2000元/平，过去5年流失了近40%的人口。房地产的萧条也能反映出经济的萧条，大量人口的流失随之而来，恶性循环。

而笔者认为“分化”

还有城市内部的分化——

目前沈阳是以改善为主流，土地价格不断上涨，三环房价已经到达1w+，其中一些热点板块，如新市府板块，有些新房房价甚至突破2w。而这些突破2w的楼盘，基本上面向的都是改善客户群体，产品定位也是改善需求。

那么刚需呢？手里资金够不上2w+单价的改善新房但仍有迫切的改善需求的购房者呢？

这就是城市内部“分化”的显像：你有没有想象过，未来沈阳的新房市场将全面进入“豪宅”化，只有少部分人可以在新房市场自由选择置业和改善，而其他大部分人只能进入二手房市场，进行刚需置业和改善置业。

尽管目前市场改善类产品需求不断上升，但是刚需人群对刚需房的需求仍旧占据成交的基础。所以当新房市场已经“不再刚需”，那么刚需客群是被挤压到了二手房市场。

（图片来源于中原地产，数据来源：RDAS、沈阳中原研究发展部）

上述图表为2020年上半年沈阳房地产市场成交结构分析图。从该图中不难发现，100㎡一下的产品呈逐年下降趋势，100-140㎡改善产品逐渐占据大众视野，但全市商品住宅成交的主力面积段依然为80-100㎡的刚需产品，并且多分布在沈北新区和苏家屯区。这说明在刚需仍占市场成交结构主体地位，但市场在逐渐缩减，且刚需置业所能够选择的地理位置在不断向城市周边扩散。

就像笔者身边的另一个朋友，她是由于家庭结构的变化而选择改善置业，是对家庭改善有必要且迫切需求的改善者大军中的之一。而她受资金实力的限制，够不上令其心动的改善性新房，又受地缘性的限制，她所想置业的区域板块没有充足的新房供应，以供她选择。那么，二手改善住房就成为了置业的途径。

第三是企业的分化

中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、CMF主要成员、住建部政策研究中心原主任秦虹在中国人民大学国家发展与战略研究院、经济学院、中诚信国际信用评级有限公司联合主办的中国宏观经济论坛（CMF）宏观经济热点问题研讨会上曾表示，在市场恢复的过程中，头部企业、大型城市优势明显，资源聚集效应进一步加剧，房地产市场的超级分化格局进一步得到强化。疫情之后，房地产市场在市场占有率、融资成本、土地储备格局、企业盈利能力以及不同城市的房地产市场等方面，均出现了超级分化的格局。

房地产行业是典型的资金密集型行业。在防控地产过度金融化与防范金融系统性风险政策下，房地产企业融资渠道收紧，融资难度普遍增大，融资规模和融资成本都显示出越来越大的差别，“马太效应”越加凸显。

同时，土地储备是房地产企业竞争力的重要体现，而企业的土地储备也越来越拉开差距，企业规模越大，获地的能力自然就越强。2020年1-4月，仅排名前30的房企拿地数量占到前50名企业拿地数量的84%。2020 年 1-5 月，前10 企业拿地总额3415 亿元，占50 企业的 36.9%。房地产大企业在复产复工、增加投资的能力方面远远高于中小企业。不仅拿地数量多，大企业在地价方面的优势也很明显。从楼面地价均值看，前10企业的土地成本显著低于排名11-50企业，前者约为后者的30%-50%。

最近，也由于多个城市的政策收紧，不免有人会问：房地产行业会迎来终结吗？

笔者并不这么认为。如果哪一天房地产行业不行了，无外乎两种原因：，是中国老百姓不需要房子了，也就是说住房不成为必需品了；第二是房地产泡沫了。但这两种情况真的会发生吗？笔者认为，不会！至少在未来的一段时期里，是不会发生的。

那么，房地产市场的分化形势也只是换了一个方向。至少你在购房时候需要认清几个事实：

1、 有吸附能力的城市，人口引流强的城市，房地产市场的价值会一直在；

2、 不要盲目追高，也不非得追新。在特殊的经济形势下，保留一定的流动资金实力是有必要的；

3、 选房过程中，大品牌会“强者愈强”。有句话说的好，“为什么要相信大品牌，因为它有这个实力和眼光，安全的带你走进未来。”