房大大：2022广州楼市年度关键词，分化、停工、降价、内卷....

广州房天下  2022-12-29 16:12

[摘要] 房天下年终特别策划《大家说：2022》，本篇开启楼市关键词

2022年关将至，在充满诸多不确定性中终将确定性划上句号。这一年，楼市持续低迷，开盘去化能超30%就算不错的战绩。而对于购房者来说，多数人都因疫情的变化不断推迟买房计划。房天下推出年终特别策划《大家说：2022》，用“大家”视角，总结盘点2022广州楼市，同时展望2023年，为行业也为购房者提供入市参考。

在这无比魔幻的一年里，有开盘自告卖了15亿而后网签五套的神盘，也有吹风价低过开盘价，开盘一个月网签三套后大降价的骚操作，还有项目为了攻击竞品，竟到处谎称项目因为疫情被封控一个月的烂招。。。本篇为2022年度关键词盘点，一起来侃侃吧。

>>>不确定性<<<

2022是充满不确定性最多的一年，很多地产人谈及这一年的最大感受，都不约而同用了“不确定性”。

在12月之前，这个不确定性大都来自疫情。没有人能预料自己或所在的楼盘、区域是一直安全不被封控的。这一秒你可能在项目现场带客，下一分钟可能销售中心大门就被封了，告知你流调显示这里是重点场所，要测完核酸才能解封。

这个不确定性，扰乱了地产人正常生活，也让不少楼盘的营销节点一改再改，从而也影响了销售业绩。而唯业绩至上的公司，可能在这一轮调整中，又因为融资、现金流等众多不确定性的因素，裁掉一大波的地产人，有人开玩笑说，这一年，有一半的滴滴司机是来自地产的。

对于保住饭碗的地产人来说，不确定性还有另外一个可怕后果，就是有些公司开始不按时发工资，像一直在暴雷边缘的某公司员工这样说，现在发的工资，不看邮件都不知道是发哪个月份的。

>>>停工<<<

这一年，疫情封控让很多人停工了。但有一种停工却让人“痛彻心扉”，那表示楼盘烂尾停工。

除了暴雷的恒大旗下众多楼盘停工外，其他像奥园云和花园28589元/平方米[白云]云和花园1套在售、奥园中新誉府、旭辉绿地铂云天境、实地常春藤、实地蔷薇国际、荔红花园、卓越招商臻珑府、珠江弘阳时光荟、升龙学府上城、楼盘积极盘活，开始复工复产，但，有些“病入膏肓”的楼盘依然没有翻身迹象，比如上文中提到的大多数长时间停工的楼盘。

>>>房贷利率下调<<<

2022年以来，房贷利率进入下降通道，LPR报价于1月、5月和8月调降了三次，5年期以上LPR累计下调35个基点。同时，5月15日，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点， 二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限规定不变。

LPR下降叠加房贷利率下限双重调整后，房贷利率也出现下滑。目前广州各大银行目前利率还是紧跟央行的步伐。根据统计，广州大部分一手房在跟银行合作的利率方面，利率按照首套4.3%（LPR+0BP），二套4.9%（LPR+60BP）执行。

而且，现在广州大部分银行对流水的要求持续降低。部分银行对于首付只追溯到购房者的资金来源，不查父母资金来源。流水方面，不少银行仅要求流水>1.5倍月供；总价较低、五成以上首付、购房者在优质单位等的房产甚至免查流水。

>>>分化<<<

市场分化日益明显，特别是今年。豪宅产品中越是塔尖级别的越是受追捧，越是市中心的项目越是好卖，越是大面积的户型越是不愁卖。反观之，外围区域越是降价的项目越难卖，开发商规模越小项目关注度越低。

某研究机构的统计显示，今年前11个月中，广州全市80个板块中有42个板块房价上涨，此外有8个板块同比涨幅超过20%，而涨幅超过20%的板块中除番禺区万博板块，其余全部来自中心区域，而中心区域的产品，大都是大面积户型为主。

另据中指研究院分析，2022年需求结构分化明显，刚需产品表现疲软，改善需求成新房市场主流。广州今年1-10月住宅销售套数占比中，90-120平方米的占比高达46%，120-144平方米的占比也有18%。

>>>降价<<<

今年的降价潮是从增城开启，波及到了南沙及其他外围区域。以南沙为例，10月份的时候横沥、灵山岛、南沙湾、蕉门、万顷沙等新盘集体跳水，灵山岛和横沥岛被中介传出价格直降至2字头，事实上的确有不少楼盘降价幅度较去年足足低了1万元/㎡。

南沙的降价是必然的，事实上，去年下半年政策调整，挤掉投资客后，南沙的成交量价就开始低迷。而到了今年，在疫情和库存高企（去化周期超一年）的情况下，为了走量，不少楼盘不得不降价卖，这让不少高位站岗的购房者大为受伤，有国企项目因为降价，业主还闹到各大平台，控诉开发商降价缺乏社会责任感，让他们蒙受极大损失。

增城的降价是从朱村开始的，这里作为增城内卷最严重的区域，板块楼盘大多是“降价求生”。比如今年的热门新盘保利水木芳华，项目拿地楼板价为9060元/平，首次开盘价打出1.65万/平，而朱村像徐福上坤·云境风华这些项目拿地价已经高达14262元/平，水木芳华的低价简直让其他盘无路可走。

>>>内卷<<<

市场冷淡，供过于求之下，楼盘间开了内卷模式。除了“卷价格”，“卷产品”更是进入白日化。以豪宅市场为例，今年是大平层产品集中爆发的一年，不单卷景观资源（江景和山景），还卷设计师咖位（从日本大师到香港大咖），甚至连销售中心的树都成了对标物。

就产品特色来说，越秀居山涧房屋四角采用了无柱设计，从客厅直观阳台没有任何遮挡，没有柱子和门框，视野非常开阔，这个设计目前在市场面其他产品中没有见到。

再有，长岭雅居大平层层高高达3.6米，特有的空中院落最大超50㎡超广角，设计感拉满碾压了一众竞品。

又再如邓浩志：2022广州楼市“低迷/分化/重构”，2023买房要回归四大核心区

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